O parcelamento de solo, permitido em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica descritam plano diretor municipal é a atividade que consiste em preparar uma ára de terras para incorporação de condomínios residenciais multifamiliares, ou, até mesmo, complexos industriais. O investimento para tais empreendimentos é elevado e, por isso, estudos prévios de viabilidade técnica se fazem essenciais para esclarecer os prós e contras que podem ser encontrados nas áreas de interesse.
Estudos de viabilidade ambiental, geológica e altimétrica estão entre os critérios iniciais de ponderação na hora de avaliar a compra de um terreno para incorporar. Se forem encontrados impecilhos ou restrições que representem porcentagem elevada dos investimentos previstos, talvez não seja vantajoso executar um projeto de construção do tipo. A V8 Ambiental oferece o serviço de Viabilidade técnica de áreas desde 2021 e conta com uma equipe de biólogo, topógrafo e geólogo.
Então, antes de colocar em prática qualquer projeto, é fundamental realizar essas 3 análises prévias para garantir que o empreendimento seja viável e sustentável. Incorporadoras, construtoras e investidores devem considerar não apenas os aspectos econômicos e infraestruturais, mas também as questões ambientais, geológicos e de altimetria que podem impactar a viabilidade do projeto.
Como são realizadas as análises prévias?
Primeiramente, são juntadas informações advindas da matrícula atualizada, de plantas de construções existentes ou laudos antigos, quando disponíveis. Logo, observa-se a área de interesse, seus arredores e histórico no Google Earth, incluindo polígonos da área total, áreas específicas em seu interior, entre outras ferramentas da aplicação.
Em seguida, serão utilizadas as ferramentas disponíveis em sistemas de mapeamento geográfico e biológico, que estão disponíveis para a visualização pública e que contém diversas informações detalhadas, tanto locais como regionais. Características que são de grande relevância para consideração do biólogo, por exemplo, é a inserção da área nos biomas brasileiros ou nas Unidades de Conservação.
Quando já se tem uma ideia geral da área, faz-se uma visita técnica que pode levar algumas horas ou até mesmo um dia, a depender da extensão do terreno. Na vistoria prévia, o método de caminhamento é o mais comum – os profissionais irão explorar a área, recolhendo informações importantes, buscando ativamente por restrições ou atrativos, já conhecendo os interesses dos proprietários, mas também, avaliando os cuidados devidos que precisam existir nos meios biótico, físico, social. A equipe da V8 Ambiental conta com um Drone para realizar os registros aéreos que devem ser incluídos no Relatório de Viabilidade.
É importante entender que o estudo prévio não resulta necessariamente na emissão dos laudos definitivos, por exemplo, de cobertura vegetal ou geológico. O levantamento de dados mais detalhados, exigidos para tais laudos ocorre quando já existe a intenção clara de implantação do empreendimento, ou seja, quando a decisão de investir já foi tomada e há necessidade de licenciamento da atividade.
Quem realiza as análises técnicas de viabilidade?
A Viabilidade de um terreno urbano para implantação de empreendimento consiste em um estudo multidisciplinar, que exige diferentes pontos de vista técnicos. Por isso, a equipe profissional que irá avaliar a área deve contar com um biólogo e/ou um consultor ambiental, assim como um geólogo e/ou um topógrafo. Confira algumas competências de cada profissional:
Consultor Ambiental
O consultor ambiental é responsável por coordenar e executar a avaliação dos aspectos ambientais do terreno. Ele verifica a conformidade com a legislação ambiental vigente e identifica possíveis passivos ambientais, como contaminação do solo e da água. Além disso, o consultor ambiental avalia a presença de Áreas de Preservação Permanente (APP), árvores nativas protegidas por lei e outros fatores que possam restringir o uso do terreno.
Biólogos
Os biólogos analisam a flora e a fauna da área, identificando espécies protegidas e avaliando os impactos que a construção pode causar sobre elas. A presença de espécies ameaçadas ou de habitats sensíveis pode ser um fator determinante na decisão de investir ou não no terreno. Eles também avaliam a necessidade de medidas de mitigação para minimizar os impactos ambientais do empreendimento.
Geólogos
estudam as características geológicas do terreno, incluindo a estabilidade do solo e a presença de recursos minerais. Eles também avaliam o risco de deslizamentos, inundações e outros fenômenos naturais que possam afetar a construção e a operação do empreendimento. A presença de solo contaminado ou de águas subterrâneas poluídas é outro aspecto crucial que precisa ser avaliado.
A Viabilidade Técnica é um panorama de investimentos
Com essas informações básicas levantadas na vistoria inicial, é possível realizar estimativas de investimentos como compensação ambiental, transplantante de árvores protegidas por lei (exemplos: figueiras e corticeiras), removeção de passivos ambientais, recuperação de área degradada, cercamento e proteção de áreas de preservação ambiental, etc. Logo, a Viabilidade Técnica entrega uma visão panorâmica de tudo que se faz necessário considerar por parte do investidor, incorporador, construtor. Abaixo, veja os pontos que podem estar listados dentro de um panorama de viabilidade técnica:
Análise do Meio Biólógico
As análises ambientais prévias são essenciais para identificar possíveis restrições e oportunidades relacionadas ao meio biótico do terreno escolhido para o empreendimento.
- Presença de Áreas de Preservação Permanente (APP): Essas áreas são protegidas por lei e não podem ser desmatadas ou construídas, limitando o uso do terreno.
- Passivo Ambiental: Terrenos com histórico de contaminação por atividades industriais anteriores podem exigir caros processos de remediação ambiental.
- Árvores Nativas Protegidas por Lei: A remoção de árvores protegidas pode ser proibida ou exigir compensações ambientais significativas.
Análise Geológica
A análise geológica do terreno fornece informações detalhadas sobre a composição do solo e das rochas subjacentes. Esta análise é essencial para:
- Estabilidade do Solo: Identificar solos instáveis que possam causar deslizamentos ou afundamentos, garantindo a segurança da construção.
- Riscos Geológicos: Avaliar a presença de falhas geológicas, áreas propensas a inundações ou outros riscos naturais que possam afetar o empreendimento.
- Recursos Hídricos Subterrâneos: Detectar a presença de aquíferos que possam ser utilizados como fontes de água ou que possam influenciar a construção.
Análise Planialtimétrica
A análise planialtimétrica envolve o levantamento topográfico do terreno, fornecendo um mapa detalhado das suas características físicas. Esta análise é crucial para:
- Nivelamento do Terreno: Identificar a necessidade de terraplanagem e outras preparações do terreno para garantir uma base estável e uniforme para a construção.
- Drenagem e Erosão: Planejar sistemas de drenagem eficazes para evitar problemas de erosão e acúmulo de água.
- Infraestrutura: Avaliar a localização de infraestruturas existentes, como redes de energia, água e esgoto, para otimizar a integração do empreendimento com a infraestrutura urbana.
Outras Restrições para Investir
Além dos resultados levantados pelas análises citadas, há outras restrições que podem tornar um terreno inviável para a construção:
- Patrimônio Histórico: A presença de sítios arqueológicos ou construções históricas pode impedir a realização de obras.
- Redes de Alta Tensão: Terrenos próximos a redes de alta tensão podem apresentar riscos à saúde e restrições construtivas.
- Unidades de Conservação: inserção em UCs estaduais ou municipais com restrições para certos tipodes de empreendimentos.
Motivos para Investir
Investir em um terreno urbano pode ser extremamente vantajoso quando a área apresenta características favoráveis, como:
- Área Nivelada: Terrenos planos facilitam a construção e reduzem os custos de terraplanagem.
- Infraestrutura de Energia: A proximidade de redes elétricas existentes reduz os custos de conexão e garante um fornecimento de energia estável.
- Rede de Água e Esgoto: A existência de infraestrutura de saneamento básico nas proximidades é essencial para a viabilidade do empreendimento.
Conclusão
A realização de análises ambientais prévias através de um estudo geral, onde é possível detectar fatores que possam inviabilizar o projeto ou, ao contrário, que possam torná-lo ainda mais atrativo, é uma etapa essencial no planejamento de qualquer empreendimento urbano. Incorporadoras, construtoras e investidores devem contratar uma equipe técnica especializada para garantir que todas as variáveis ambientais sejam avaliadas. Dessa forma, é possível tomar decisões informadas e seguras, evitando surpresas desagradáveis e garantindo o sucesso do projeto. Ao considerar os aspectos ambientais, econômicos e legais, é possível assegurar que o investimento será não apenas lucrativo, mas também sustentável e responsável.
